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정부의 잇따른 부동산 대책과 봄 이사철을 맞아 부동산 매수심리가 살아나고 있는 모습이다. 하지만 지난해 이후 사상 최악으로 치솟은 전세가격에 이사를 가는 것조차 부담스러운 서민들에게 여전히 주택가격은 높기만 하다. 빚 없이 원하는 집을 사기에는 여전히 어려운 것이 사실이라 대부분의 서민은 집을 사기로 결정한 순간부터 어떤 대출을 받아야 할지 고민을 할 수 밖에 없다. 결국 많은 이들은 고민 끝에 은행 문을 두드리지만 대출상품 고르는 것이 쉽지 않다.

과연 어떤 대출을 받아야 대출금 상환을 하면서도 가계를 안정적으로 꾸려 나갈 수 있을까? 미국의 양적완화가 축소되고 있는 불확실한 금융시장 환경 하에서 대출을 통해 내 집 마련 자금을 조달할 때에는 지난 2008년 글로벌 금융위기 시의 사례를 돌이켜 볼 필요가 있다. 대출금리가 급격히 상승할 것에 대비하여 장기 안정적으로 대출금을 상환할 수 있도록 대출만기와 대출금리, 그리고 금리구조 등을 꼼꼼히 따져보아야 한다는 것이다.

현재 시중은행의 주택담보대출 상품은 만기 3년 정도의 단기 변동금리 일시상환대출 상품이 주류를 이루고 있다. 지난해 말 기준으로 은행권의 변동금리대출 비중은 84.1%, 일시상환대출(비거치식) 비중은 81.3%에 이르고 있는 상황이다.

이렇게 변동금리대출 비중이 높은 이유는 장기 고정금리대출 취급에 따른 금리변동 위험을 부담하기 어려운 은행권의 영업방식에도 그 원인이 있지만, 대출시점에 변동금리가 고정금리보다 낮은 것이 일반적이라 대출을 이용하는 많은 사람들이 당장에 금리가 낮은 변동금리대출 상품을 선택하기 때문이다. 그동안 ‘부동산 불패론’을 앞세워 국내 주택가격이 가파른 상승세를 이어왔기 때문에, 대출을 받아 1~2년 후에 집을 팔고 다시 사면서 재테크에 성공한 많은 이들에게는 대출시의 금리 이외에는 대출 이후 몇 년 뒤의 금리나 대출만기, 그리고 대출금리가 고정이냐 변동이냐 등의 문제는 관심 밖이었기 때문이다.

그러나 글로벌 금융위기 이후 저성장 기조가 지속되면서 주택 매매를 통한 시세 차익이나 고수익을 기대하긴 더 이상 힘들어졌다. 이제는 부동산을 사는 것(Buying)이 아닌 사는 곳(Living), 즉 소유보다는 사용자 중심의 거주나 임대의 관점에서 바라봐야 한다고 많은 전문가들이 말하고 있다.

따라서 단기 변동금리대출 상품을 선택한 대출자들은 부동산 패러다임의 변화를 이해하고 금리변동에 따른 위험을 전적으로 본인이 부담해야 한다는 것을 명심해야 한다. 현재 미국의 양적완화 축소가 진행되고 있어 하반기에는 시중금리가 오를 것으로 예상되고 있다. 이에 따라 대출자 스스로 자신의 책임 하에 대출에 따른 위험관리를 해야 한다. 지난 2008년도 금융위기 시에 주택담보대출의 금리가 7~8%대에 이른 것을 한번쯤 생각하는 것이 대출선택의 필수요소라 해도 과언이 아니다.

변동금리 대출을 이용하는 일부 대출자들은 대출금리가 상승하기 시작하면 고정금리로 갈아탈 계획을 가지고 있을 수 있다. 그렇지만 금리가 상승 기조를 보이기 시작하면 신규로 받는 고정금리 대출의 금리도 이미 올라 있고 종전 대출의 중도상환에 따른 수수료도 부담해야 돼 실제로 대출을 갈아타기가 쉽지 않다.

그런 마당에 대출금리의 급격한 상승은 개인의 상환능력을 떨어뜨려 은행들이 대출의 만기연장을 거부하거나 일부상환을 요구할 가능성이 높아 최악의 경우 어렵게 장만한 내 집이 경매에 넘어갈 수도 있다.

이 같은 금리변동 위험과 만기상환 위험을 없애기 위해서는 장기적으로 매월 대출의 원금과 이자를 갚아나가는 고정금리 분할상환대출 상품을 선택할 필요가 있다. 장기 고정금리 분할상환대출 상품을 선택함으로써 처음 내 집을 마련할 때 세웠던 계획대로 안정적으로 대출금을 상환할 수 있고 행복한 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있는 것이다. 

그렇다면 대출을 받는 수요자 입장에서 낮은 금리와 위험관리라는 두 마리 토끼를 한 번에 잡을 수 있는 장기 고정금리 분할상환대출 상품은 어떤 것이 있을까? 주택금융공사의 ‘u-보금자리론’이 대표적인 상품이 아닐까 한다. 

u-보금자리론은 장기 고정금리 분할상환 주택담보대출 상품으로 주택금융공사 홈페이지(www.hf.go.kr)를 통해 언제 어디서나 편리하게 대출을 신청하고 20개 시중은행의 원하는 지점에서 대출금을 수령할 수 있다. 최장 30년까지 고정금리가 적용되어 급격하게 대출금리가 상승하더라도 처음에 계획한대로 안정적으로 대출원금과 이자를 상환할 수 있는 점이 가장 큰 장점이다.

또한, 매월 상환해야 하는 원금과 이자의 부담 때문에 고정금리, 분할상환대출을 꺼려하는 사람들이 종종 있는데, 보금자리론은 이자만 부담하는 거치기간을 2년까지 설정할 수 있으며, 만기일시상환제도(대출금액의 일정비율을 대출만기일에 일시 상환하기로 약정)를 이용함으로써 매월 상환하는 원리금의 부담을 크게 줄일 수도 있다. 예를 들면, 1억원을 거치기간 없이, 대출기간 10년으로, 최대 만기일시상환비율 50%를 지정할 경우 매월 원리금을 균등하게 상환한다고 했을 때 상환해야 하는 원리금은 약 103만원에서 69만원으로 줄일 수 있다.

그리고, 부담해야 하는 대출금리를 계산할 때는 만기 15년 이상 대출에 대하여 1,500만원까지 적용되는 소득공제 효과를 감안해야 한다. 즉 실제 부담하는 대출금리가 내려감으로써 보금자리론 이용자의 이자상환 부담이 크게 낮아지게 된다.

최근 은행권이 판매중인 주택담보대출은 대부분 초기 일정기간만 고정금리가 적용되고 그 이후에는 변동금리가 적용되어 만기까지 고정금리가 적용되는 보금자리론과 대출금리를 직접 비교하기는 곤란하나 대출만기와 위험의 차이를 고려하지 않고 단순히 비교해 보자.

2014.2월말 현재 은행권의 주택담보대출(일시상환) 가중평균 대출금리는 4.03%, 최저금리는 3.5~3.9% 수준으로 은행권의 최저금리를 공사의 15년 만기 보금자리론 금리(4.40%)와 단순 비교하면 은행권이 약 0.5~0.9% 포인트 정도 낮다고 생각할 수 있다.

그러나 보금자리론 최저금리 4.4%에 소득공제(최대 1,500만원) 절세효과를 감안하면 0.4% 포인트 이상 또는 최대 1% 포인트까지 금리인하 효과가 있어 채무자가 실제로 부담하는 보금자리론의 최저금리는 3.4%~4.0% 정도가 될 수 있다. 여기에 시중은행의 경우 신용등급이나 은행 거래실적 등에 따라 최고 0.5%~1.0%p 정도의 가산금리를 적용하고 있는 점도 고려할 경우 실제로 고객이 부담하는 10년 만기 보금자리론 금리는 은행권의 변동금리대출 보다 더 낮을 수 있다. 또한 미국의 양적완화 축소 등으로 올해 하반기에 시중금리가 상승하게 되면 고정금리인 보금자리론의 금리 매력은 더욱 높아진다.

u-보금자리론은 2010년 6월에 처음 출시된 이후, 이용자들의 입소문을 타면서 ’13년 말까지 3년 반 만에 약 31만 세대에 33조원이 공급되었다. 현재와 같은 낮은 수준의 고정금리를 유지하기까지는 인터넷을 기반으로 한 신청시스템 구축, 사후관리 개선 등 많은 비용절감 노력이 있었다.

u-보금자리론은 공신력 있는 기관이 제공하는 최저 연 4.4%(만기 15년 이상), 소득공제 효과를 감안하면 최저 연 3%대 중후반의 금리가 가능한 장기 고정금리대출이다. 금리변동성이 커지는 요즘 같은 시대에 내 집 마련을 고려하는 대출자들은 u-보금자리론을 이용하여 내 집 마련 자금 조달에 따른 금융비용 부담을 최소화 할 필요가 있다.


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