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변화에 잘 적응하는 부동산을 파악해라

부동산 시장 트렌드가 서서히 바뀌고 있다. 투자형, 시세차익형 부동산 시대에서 안정형 수익형 틈새 부동산 시대로 이동하고 있는 것이다. 특히 주택임대차 선진화 대책 발표이후 투명사회로 가고 있는 만큼 틈새 부동산 위주로 자산을 정비해야 한다.

가령 아파트를 투자할 때 , 무작정 전세가만 높은 지역의 단지를 쫓아가서는 안된다. 설령 투자시 레버리지 효과(전세가와 매매가 차이)를 이용해 소액투자이후 전세가격이 떨어지기라고 하면 매매가도 동반추락할수 있어 리스크가 증가 할수 있다. 보다 안전한 방식은 세입자가 나간이후 보증부 월세로 돌리더라도 원활하게 돌아갈 지역으로 투자지역을 한정해야 한다는 이야기다. 원룸이나 오피스텔 등 수익형 부동산에 투자할때도 마찬가지다.오피스텔, 원룸, 상가로 대변되는 수익형 부동산 시장에 대한 관심은 당분간 꾸준할 듯하다. 수익형 부동산 수익률이 약세를 보이고 있기는 하지만, 아직까지는 예금이나 채권 등 여타 상품보다는 높은 수준이기 때문이다.(단, 공급과잉 되고 임대차 수요 없는곳 제외) 허가 받은 건축 물량이 속속 준공되면서 입주물량은 급증리스크로 인해 강남, 광화문,여의도권등 임대수요가 풍부한 사무실 밀집지역이 투자 유망하다. 특히 주택임대관리업체와 장기 계약된 수익형 부동산이 임대사업하기에는 좋다. 임대관리업체도 이익을 내기 위해서는 공실위험이 덜하고 세입자 관리가 용이한 지역을 선택할 수밖에 없기 때문이다.


‘포켓 부동산’은 꾸준한 인기
‘포켓부동산’은 ‘주머니 속의 부동산’이라는 뜻으로 매물이 잘 나오지 않아 희소가치 때문에 높은 가격을 유지하는 부동산을 일컫는다. 서울 지역에서는 성북·구기·가회· 한남·동부이촌동· 방배서래마을의 초고가 단독주택 및 빌라, 아파트 등이 대표적이며 대기업 오너나 스타급 연예인, 정치인 등 최상류층이 주로 거주하고 집값은 수십억원이 넘지만 매물이 없어 웃돈을 줘도 구하기 어렵다.

실제 한남동의 고급 빌라단지인 유엔빌리지는 국내 주택경기와 상관없이 인기가 꾸준하다. 자산가들뿐만 아니라 대기업 총수와 임원, 외국 대사 공관 및 상사 주재원 등이 거주해 상시 수요가 넘치는 곳이다. 대표적인 유엔빌리지의 경우 한강 조망이 가능한 198㎡는 시세가 30억원대며 임대료는 월 600만∼800만원에 달한다. 이 일대 역시 월세 물건만 간혹 나올 뿐 매매 물건은 찾아보기 힘들 정도다.성북동은 330 일대가 주목받고 있다. 대교단지, 꿩의 바다, 성락원 주변 등인데 최고 지역으로 꼽히는 대교단지는 고급주택 시세가 3.3㎡당 2000만∼3000만원으로 가장 비싸고 나머지 지역은 1500만∼2500만원가량이다. 이 일대는 두 차례에 걸친 금융위기 때도 가격변동이 없었고, 한 번 구입하면 장기거주하는 집주인이 대부분이어서 매물도 거의 없다. 가회동 일대 북촌한옥마을은 고급주택촌으로 급부상하고 있다. 최근 매물로 나온 40~50억원 규모의 한옥을 사려는 ‘큰손’이 등장하면서 집주인이 55억원, 60억원으로 두 차례 호가를 높인 상태에서 60억원을 고수하고 있다. 가회동 한옥은 3.3㎡당 3500만∼5000만원에 시세가 형성돼 있다. 방배동 서래마을도 금융위기이후 부동산침체기에도 아랑곳 않고 가격은 안정세를 나타내면서 매물도 거의 나오지 않는다 .
틈새 부동산도 꾸준히 연구할만

비싼 가격에 헌주택을 매입해서 임대용 주택으로 신축하는 것도 좋지만 내외부 수리를 통한 리모델링을 하는 것도 고려해 볼만하다. 리모델링은 현재 강화된 건축법보다 건축 허가 당시 건축법을 적용받고 공사비도 신축에 비해 30~40% 수준이다. 또한 공사기간이 신축에 비해 짧아 훨씬 수익률을 높일수 있다.
아직까지 과거 지어진 건물의 경우 과거의 용적율과 대비해 현재 용적율을 전부 활용하지 못하는 건물이 많다. 이런 건물들만 기가 막히게 찿아 매입하거나 , 틈새 점포로 다시 개발 컨설팅해서 건물주와 수익을 나누는 것도 틈새 투자다. 강남역에 있는 민병철 어학원 뒤편 1층 소형 점포가 그런 케이스인데 보증금을 제외하더라도 월세만 600~700만원 정도를 오르내린다. 오피스텔과 도시형주택의 경우  아파트처럼  로얄층과 비로얄층의 분양가가 일부 차이는 있지만 월임대료는 큰 차이가 없다. 이왕이면 저렴하게 매입하는 것이 수익률을 높이는데 더 유리하다. 매입할 때 이런 노하우를 아는것도 남보다 한발짝 앞서 나갈수 있다.

트렌드를 파악하고 이에 부합하는 물건으로 갈아타라

‘타워’란 영화를 보면 차인표회장이 ‘학군과 상권에서 주거서비스로 패러다임이 바뀌어야 한다’라는 말을 한다.
즉 과거의 패러다임에서 벗어나 트렌드에 부합한 지역의 부동산상품으로 재빨리 갈아타야 한다.시계추를 지난 2007년 상반기 부동산 시장을 살펴보면 당시에는 미약하나마 부동산 시장 상승기운이 남아있었다고 볼 수 있다. 즉 2006년 이전까지는 수도권 어느 지역에 투자를 추천하더라도 주택가격이 대폭 상승흐름을 탓다. 나 역시 그 당시에는 시장이 앞에서 끌고 뒤에서 밀어줘서 컨설팅 하기가 수월했다. 하지만 현재는 트렌드를 즉각즉각 읽지 못하고 컨설팅 하면 얼마안가 이 시장에서 도태될 수밖에 없기 때문에 그 당시보다 더 열심히 연구할 수밖에 없다.

중국에까지 열풍이 몰아치고 있는 '별에서 온 그대' 도민준(김수현 분)의 재산을 분석해봤다.극중 초능력을 사용하는 외계인 도민준의 능력 중 하나는 재력이다. 도민준의 재산은 크게 부동산과 고미술품, 고서로 나뉜다. 부동산만 분석해 보면 도민준은 과거 현재의 놀이동산과 압구정동 땅을 미리 샀다. 압구정 아파트 현재 공시가로 1만㎡에 약 3,800억원, 잠실 놀이동산 공시가를 1만㎡에 약 1조다. 전체면적으로 따지면 각각 1조5천억원, 18조5천억원이다. 이 밖에 숨겨진 부동산만 약 4천억원이 있다.수백년전부터 초능력자인 도민준은 부동산 트렌드를 잘 분석해 귀신같이 노른자 부동산을 찍은 것이다.

똑똑한 사람이 살아남는 것이 아니라 별그대 도민준처럼 변화에 잘 적응하고 트렌드를 미리 읽는 사람이 살아남는다. 즉 자산관리 경험이 적을수록 자산 운용의 포인트를 단순화하고 보다 계획적인 마인드를 가져야 한다. 욕심에 가득차 과거 수익률을 쫓아다니기보다 그때그때 트렌드를 파악해 안전망을 만들면서 접근해야 한다는 이야기다. 



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