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우리나라 근대화는 1960년대부터 시작되었는데 1960~1970년대만 하더라도 수출이 우리나라 산업 전체를 이끌었다고 해도 과언이 아니다.

1988년 88서울올림픽이 열린 1980년대부터 수출과 함께 내수가 부상하기 시작했는데 그게 바로 1985년 하반기~1987년 상반기 자동차.전자 등 대미 수출 이후에 나타난 1987년 하반기~1989년 상반기까지의 내수 시대이다.

이 때 내수는 주식시장에서는 건설.금융 등 내수관련주가, 부동산시장에서는 주택 등이 이끌어 나갔다.

1987년 하반기~1991년까지의 전국 집값 폭등은 광란 그 자체였다.

수출 이후에 나타나는 내수 호황은 1992년 하반기~1994년 상반기 수출호경기 이후 1994년 하반기~1996년도에도 나타났다.

결론적으로 말씀드리면 1980~1990년대에는 수출호경기 2년뒤에는 반드시 내수호경기가 일어났다.

1997년 12월 IMF국가비상사태 이후인 2001년도 부터 나타난 부동산호경기는 김대중정부의 인위적인 경기 부양책에 기인된바가 큰데 참여정부 시절인 2005~2007년도에 나타난 수출호경기때는 현대중공업(주) 등 수출관련주와 내수관련주인 건설주가 동반 상승한 것이 1980~1990년대에 수출호경기 2년뒤에 나타난 내수호경기때와는 다른 점이다.

2005~2007년은 코스피지수와 수출관련주, 건설주 그리고 집값이 함께 뛰었는데 이러한 등식에 따라 이제 코스피지수가 오르면 즉 실물경제가 좋아지면 집값이 오른다는게 부동산 경제 논리가 되어 버렸다.

이러한 부동산 경제 논리에 따라 향후 부동산시장 전망을 하기위해서는 코스피지수와 건설주의 흐름을 예의주시해야 하는데 마침 건설업종 주가가 연초 대비 8.99% 상승하여 부동산경기 회복설에 힘을 받고있다.

주택관련 건설주가 오르게된 원인은 작년말 취득세 영구 인하, 다주택자 양도세 중과 폐지, 리모델링 수직 증축 허용 등 각종 부동산 현안의 국히 통과가 아닌가 한다.

현 정부는 수출보다 내수가 우위인 경제 상황인데 한번 내수경기가 살아나면 3~5년 정도 이어진다는 과거 전례로 보아 2017년전후까지 내수경기의 최대 수혜주는 건설주 그리고 부동산이 될 것이라고 확신한다.

2005~2007년 코스피지수의 대세 상승과 건설주의 대폭 상승, 강남권 중대형아파트의 집값 폭등에서 나타났듯이 올해 년초 건설주의 상승과 2월에 나타난 코스피지수의 상승이 내수 시대를 맞아 계속 상승 코스를 그릴 것으로 전망된다.

년초에 비해 8.99% 상승한 건설주와 함께 부동산시장에서도 강남권 재건축대상 아파트와 중대형아파트가 살아나고 있어 이는 내수경기의 전조가 아닌가 한다.

이러한 맥락에서 부동산시장을 전망하기위한 우리로서는 실물경제의 바로미터인 코스피지수와 건설주의 흐름을 예의주시하지 않을 수 없다.

김대중정부 시절엔 내수, 참여정부 시절엔 수출+내수 시대였고 부동산시장에선 강남권 부동산시장이였는데 이명박정부에서는 현대자동차(주) 등 수출.내수관련주와 부산.경남 등 지방 부동산시장이였다.

현 정부에서는 작년 출범 초부터 지방 대구.경북 부동산시장이 부상하기 시작했는데 이 지역에서 평형별로는 소형보다 중대형아파트가 두각을 나타내 전국 중대형아파트 시대를 예고하고 있다.

작년 대구.경북 등 중대형아파트의 상승에 이어 올해 들어와서는 서울.경기 중대형아파트도 살아나고 있다.

부동산시장의 전체적인 판이 깨지면 새로운 주도 부동산이 나타나기 마련인데 2009~2011년 소형아파트 시대 이후 2012년에 전국 부동산시장의 판이 깨지니 2013년부터는 지방 대구.경북에서 중대형아파트가 살아나 새로운 주도 부동산이 수면위로 떠오르고 있다.

부동산 경제 논리상 2000년대부터 건설주와 부동산은 움직임을 같이 하곤 하는데 연초에 비해 건설업종 주가가 상승하였고 2월에 코스피지수의 흐름이 좋고 부동산시장에선 강남권 재건축, 중대형아파트 등이 살아나고 있다.

건설주가 뜨면 부동산이 뜨게 되어있다. 이는 실물 경제에 있어서 부동산 경제 논리다.

전체적인 실물경제의 흐름으로 보아 건설주의 흐름을 예의주시하면서 부동산 투자를 해야할 시점이 아닌가 한다.

필자의 소견으로는 이번에 부동산경기가 살아나면 지방의 대세 유지와 서울.수도권 낙폭과대에 따른 반등으로 보아 지방과 서울.수도권 쌍끌이 장세가 나타날 것이다. 



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